容积率公式很简单：容积率 = 计容总建筑面积 ÷ 规划用地面积。销售说“2.5”，你不能只听，得看“官方文件里这块地到底批了多少”。容积率等规划条件是出让合同组成部分，控制性详细规划、规划条件、两证、竣工核实要前后一致。
一、先搞清楚：容积率有“四个版本”
版本 出现在哪 说明
控规容积率 控制性详细规划/法定图则 地块上限，政府定
出让容积率 国有建设用地使用权出让合同、规划条件通知书 开发商拿地时承诺的上限
审批容积率 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、总平面图 实际批准可建量
实测容积率 竣工规划条件核实/竣工测量报告 盖完后实际算出来多少
“虚标”通常出现在：销售口径 ≠ 审批口径 ≠ 实测口径。
二、官方规划图去哪查（全国通用路径）
1. 当地自然资源和规划局官网
搜：“项目名 + 建设工程规划许可证 批前公示 / 批后公布”
能看到：
- 用地面积
- 总建筑面积
- 计容建筑面积
- 不计容面积（地下室、架空层、车位等）
- 容积率、建筑密度、绿地率
- 总平面图的楼栋、层数、退线
路径一般是：
官网 → 政务公开/业务信息 → 城乡规划 → 规划许可公示 → 搜项目名称/建设单位/宗地号。
2. 控制性详细规划 / 详细规划一张图
很多城市有“法定图则”“控规一张图”“详细规划一张图公众版”。
用宗地号 / 地块编号 / 小区位置定位，看这块地原本批的容积率上限。
3. 售楼处公示（仅作参考）
开发商必须公示规划指标，但售楼处材料不是最终法律依据。重点拍下：
- 《建设用地规划许可证》
- 《建设工程规划许可证》
- 规划总平面图（带技术指标表）
- 规划条件通知书
4. 已交房小区：查竣工核实
带身份证去自然资源和规划局档案室 / 政务大厅规划窗口，查：
- 《建设工程竣工规划条件核实合格通知书》
- 《建设工程竣工测量报告 / 规划条件核实测量成果报告书》
- 上面会写“计入容积率建筑面积”。
5. 依申请公开
官网没挂出来，就走“政府信息公开申请”：
申请公开××项目所在地块的规划条件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附图、竣工规划核实测量报告。
三、用规划图自己算一遍（最关键）
看到总平面图技术指标表，按本地计容规则算：
容积率 = 计容建筑面积 ÷ 规划用地面积
举例：
- 规划用地面积：40000 ㎡
- 计容建筑面积：100000 ㎡
- 容积率 = 100000 ÷ 40000 = 2.5
如果销售说 2.2，但许可证写计容 100000㎡，那销售口径偏低/虚假宣传；
如果销售说 2.5，许可证写 2.5，竣工实测计容 118000㎡，那才是真超容。
注意：地下室、人防、地下车位、架空层、设备层是否计容，按当地计算规则来，不能自己拍脑袋。
四、规划图里重点看这 5 处
1. 技术指标表：容积率、用地面积、计容面积、建筑密度、绿地率
2. 总平面图楼栋数/层数：楼变多、层变高，往往面积就上去了
3. 地下建筑面积是否单独列：别把“总建面 15 万㎡”当成“计容 15 万㎡”
4. 分期开发项目：各期计容面积之和，必须 ≤ 出让合同总容积率对应的计容面积
5. 变更公示：有没有“调整容积率批前公示”——有就说明后期改过指标
五、发现“虚标”怎么判断严不严重
- 销售随口说低一点，但许可证一致 → 属于宣传话术，以审批文件为准
- 合同/许可证 2.5，竣工实测 2.7 且未补手续 → 超容积率、可能违建/未通过核实
- 控规 2.0，出让合同 3.0，但没有依法调整程序 → 程序有疑点
- 总图里偷偷加楼、加层、把设备房当住宅卖 → 典型开发违规
六、买房现场最简核对流程（10 分钟）
1. 拍售楼处《建设工程规划许可证》附图
2. 记：用地面积、计容建筑面积、容积率
3. 回家上“市自然资源和规划局”搜项目名
4. 比对：销售说 / 许可证 / 控规 / 竣工核实 是否一致
5. 不一致 → 让销售写进补充协议：“本项目容积率以×号建设工程规划许可证为准”
6. 已交房还存疑 → 申请查《竣工规划条件核实测量成果报告书》
七、一句话总结
容积率虚不虚，不看销售嘴，不看房产 APP，只看“自然资源和规划局档案里的计容建筑面积 ÷ 用地面积”。
控规、出让合同、工程规划证、竣工核实报告，四条线对得上，才叫真容积率；对不上，就有猫腻。
如果你愿意，把售楼处那张“经济技术指标表”里的用地面积、总建筑面积、计容建筑面积、容积率、地下建筑面积发我，我可以直接帮你算：这个数是真指标，还是把“总建面”偷换成“计容建面”的话术。