一、一句话总览
愉樾天成目前是"新房尾盘 + 三期加推、二期 A 区二手次新挂牌" 双线并行的状态。新房口径约2.3 万 - 2.5 万 /㎡，已交付 A 区二手次新挂牌均价约2.0 万 /㎡，近三个月在 2 万关口横盘微跌，是经开板块的价格洼地盘。
二、新房在售行情（2026 年 10 月）
| 项目 | 数据 |
|---|---|
| 参考均价 | 约25000 元 /㎡（房天下 / 安居客新房口径） |
| 三期 17# 新加推实际口径 | 23000-24000 元 /㎡，户型 114/116/118㎡ |
| 总价段 | 约250 万 - 490 万 / 套（99㎡约 247 万起，135㎡约 337 万） |
| 主力户型 | 99 / 110 / 114 / 116 / 118 / 120 / 127 / 135 / 142㎡三居为主，最大到约 190㎡ |
| 产品形态 | 精装高层 + 洋房，物业费约 3.2 元 /㎡/ 月 |
| 交付时间 | 三期2027 年 6 月 30 日；二期基本清盘 |
| 开发商 | 无锡望愉地铁生态置业（中国中铁 + 地铁 + 地方国企，TOD 上盖） |
三期 17 号楼对外宣传 "小高层"，实际总高 21 层，本质是高层住宅，114-118㎡三房为主力走量。
三、二手次新成交行情（A 区已交付部分）
A 区是最早交付的一批，已经有真实挂牌和零星成交：
表格
| 时间 | 挂牌均价 | 环比 |
|---|---|---|
| 2026-05 | 约 19700 元 /㎡ | — |
| 2026-06 | 约 20000 元 /㎡ | +1.5% |
| 2026-07 | 约 20530 元 /㎡ | +2.6% |
| 2026-08 | 约 20607 元 /㎡ | +0.4% |
| 2026-09 | 约 20231 元 /㎡ | -1.8% |
| 2026-10 | 约20225 元 /㎡ | -0.03%（基本走平） |
口径：近半年成交约 5 套，成交均价约 21000 元 /㎡—— 比挂牌均价高，说明真实成交集中在楼层 / 朝向较好的房源，差房源实际要再让。
四、10 月二手挂牌典型房源（实际案例）
| 户型 | 面积 | 总价 | 折算单价 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 3 室 2 厅 | 99㎡ | 200 万 | 约 20200 元 /㎡ | 临地铁、精装 |
| 3 室 2 厅 | 108㎡ | 187 万 | 约17300 元 /㎡ | 全新未入住，明显低于小区均价 |
| 3 室 2 厅 | 116㎡ | 237 万 | 约 20400 元 /㎡ | 中层 / 25 层，看湖 |
| 3 室 2 厅 | 135㎡ | 258 万 | 约 19100 元 /㎡ | 临地铁、精装 |
| 3 室 2 厅 | 135㎡ | 267 万 | 约 19800 元 /㎡ | 中层 / 26 层，"看中返现" |
| 4 室 2 厅 | 155㎡ | 310 万 | 约 19700-20000 元 /㎡ | 大平层、南向、低于市场价 |
关键信号：同小区 10 月房源挂牌单价从 1.73 万到 2.05 万跨度近 20%，楼层、朝向、是否不满二、是否带车位，差价极大；真正成交里 "低于市场价" 房源和 "满二好楼层" 房源是两个市场。
五、在经开板块里的位置
10 月经开区新房整体均价约28604 元 /㎡，环比持平北京房天下；
愉樾天成新房 2.5 万、二手 2.0 万，比板块均价低约 15%-30%；
同板块对标：建发・玺云二手约 29500 元 /㎡、和玺约 21200 元 /㎡北京房天下；
它的便宜是有原因的：TOD 地铁上盖、刚需刚改户型为主、离贡湖湾 / 奥体核心景观资源有一段距离，走的是"地铁 + 性价比" 路线，和奥体潮鸣那种 "湖景 + 低密 + 精装大平层" 不是一个赛道。
六、博主视角的三句判断
- 自住刚需 / 刚改：230 万 - 280 万买个地铁上盖精装三房，在经开算是门槛最低的入场券之一，114-118㎡三期是当前主力；
- 投资：二手 A 区从 8 月高点 2.06 万跌到 10 月 2.02 万，短期没有上涨动力，靠租金回报也很薄，别指望短期套利；
- 捡漏窗口：挂牌里那套 108㎡187 万（单价 1.73 万）明显低于小区均价，如果楼层朝向没问题，是可以蹲一蹲的真笋盘，但也要查清楚是不是不满二、有没有抵押。
