无锡融创·CHINA山水江南｜167㎡ 4室2厅3卫 中叠 房源佣金约为4%，详情请通过上方查询框查看！
一句话定位：167㎡中叠是山水江南里“用高层价撬叠墅身位”的票，优点在面宽/挑高/主套私密，弱点在无院无露台+挑高隔层损耗，10月捡漏重点看5#中间楼层边套、且接受毛坯自改的人。
一、基础档案
• 楼盘名称：融创·CHINA山水江南（融创全球第4座“山水系”）
• 板块区位：无锡经开区（行政归属滨湖区）和畅路×公园路交界，吴都路沿线
- 产品分类：低密叠墅（毛坯交付），中叠户型
• 户型面积：建筑面积约 167㎡，格局 4室2厅3卫
• 朝向：南向（项目宣传南向面宽资源较强）
• 参考总价：平台挂牌/案场口径约 434万—560万/套（不同楼栋、楼层、边套差异大；365淘房曾录得同面积段最低总价约235万起的特殊房源/特价口径，主流在售中叠多集中在435万—560万区间）
- 单价参考：叠墅整体约3.6万—4.7万/㎡，167中叠折算单价约2.6万—3.3万/㎡（受楼层/位置影响）
• 交付状态：一期2023.11、二期2024.4已交付，当前属准现房/现房尾盘在售
- 物业：融创物业无锡分公司，物业费 3.35元/㎡·月
• 小区指标：容积率1.9，绿化率30%，车位1173个（1:1.49），住宅70年产权
二、中叠167㎡户型本体解析
- 空间逻辑：中叠介于上叠/下叠之间，无下叠庭院、无上叠露台，但南向面宽资源好、客厅挑高可改造是核心卖点。
• 功能布局（基于365淘房户型页+项目宣传整合）：
• 入户独立玄关
- 客餐厅一体化竖厅/横厅混合，客厅上方挑高空间可隔出第4间房或书房
• 4间卧室：主卧为套房设计（独立卫浴+衣帽间），次主卧带飘窗，两间次卧分居动静两侧
• 3个卫生间：主卫+公卫+次卫（或保姆/客卫），全明优先，具体视楼栋镜像户型
- 厨房带生活阳台位，多飘窗赠送，得房率受毛坯赠送影响实际 usable 面积优于产权面积
• 改造弹性：客厅挑高区可加板做夹层房/茶室；飘窗可砸可改柜体；毛坯状态允许重排水电，适合深度定制。
- 硬伤提示（中叠共性）：
• 无私家院落、无顶层露台，低楼层中叠若北向对连廊需注意采光
• 挑高隔层后层高会压到约2.2—2.4米，需提前算净高
• 3卫对中叠而言公摊占比偏高，过道面积要现场量
三、楼栋与房源示例（5#楼中叠为主力）
5#楼总高9层一梯两户，中叠分布楼层示例：
• 5#-1单元-301 / 302
• 5#-1单元-501 / 502
• 5#-1单元-701 / 702
（同面积中叠在5#-2/3/4单元303—308、503—508、703—708均有分布）
选房动作：中叠优先选中间楼层（5F/7F）、边套（301/302类边户优于中间户）、南面无连廊遮挡单元。
四、横向比价（同盘其他户型）
户型 面积 卫数 产品 参考总价
中叠 167㎡ 3卫 毛坯中叠 435万—560万
中叠 233㎡ 3卫 毛坯中叠 约910万
上叠 211㎡ 4卫 毛坯上叠+露台 约1000万
上叠 221㎡ 4卫 毛坯上叠 约575万—1000万
下叠 298㎡ 3卫 毛坯下叠+庭院 约950万起
167中叠的定位：全盘入门级叠墅，用高层/小高层的钱换“低密度社区+4房3卫+可改挑高”，适合不想买143小高层但又够不到211上叠的改善家庭。
五、配套与竞品替代
• 交通：近地铁4号线二期华庄/净慧西道站（步行约1.3—1.5km），驾车走吴都路、和畅路进主城
- 商业：周边规划商业+驱车至经开核心商圈、海岸城一带
• 学校：和风幼儿园、蠡河道规划小学等（具体学区以当年划分）
• 替代选择：同预算若放弃叠墅身份，可买同盘143小高层精装（430—500万）或124高层（330—430万），但失去毛坯定制+低密属性
六、10月看房自检清单（167中叠专用）
1. 问清是5#哪单元哪层，边套还是中间套
2. 实测客厅挑高净高（隔层后是否≥2.2米）
3. 数明卫：3卫里几个有外窗，公卫是否暗卫
4. 南向面宽总长（项目宣传最大22.4米为楼王栋，167中叠实际面宽以户型图尺寸为准）
5. 毛坯交付标准+能否做挑高隔层（物业违建口径提前问）
6. 总价含不含车位、有无绑定装修包（叠墅毛坯通常不含）
7. 横向比：同总价435万买167中叠 vs 500万买143小高层精装，算“每平米真实使用成本”
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