无锡融创·CHINA山水江南233㎡ 4室2厅3卫中叠房源新版

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直接给答案：无锡融创·CHINA山水江南 233㎡中叠（案名“汀兰·中叠”），4室2厅3卫，毛坯叠墅，2026年10月可查口径参考总价约 860万/套起（365淘房/头条房产口径，一房一价、以案场当天销控为准），按233㎡折算单价约 3.69万—4.0万/㎡；项目叠墅已交付、属现房尾盘在售。

一、户型本体（汀兰·中叠 233㎡）

• 格局：4室2厅3卫，南向，中叠（无下叠庭院、无上叠露台，但南向面宽和横厅是核心卖点）

• 分层逻辑（以3#楼户型页为准）：

  • 一层：客餐厅横厅+南向大阳台+3个卧室+2个公卫，三开间朝南

  - 二层：整层主卧套房（独立卫浴+衣帽间+书房/起居室），私密性强
• 面宽资源：南向采光面约22.4米，横厅带约18.4米跑道式阳台，是233中叠最值钱的部分

• 交付：叠墅统一毛坯，楼梯位置、主套隔断、阳台封装自行深化

- 硬伤提示（中叠共性）：
  • 无私家院落、无顶层露台

  • 3#楼中叠位于4-9层（401/501/601/701/801/901等），夹在上叠和下叠之间，采光看楼间距与边套

  • 公卫若无外窗需现场核，横厅大但过道面积占比要实地量

二、楼栋与可查房号（来自365淘房户型页）

3#楼为主力中叠楼栋：
• 3#-1单元-401 / 501 / 601 / 701 / 801 / 901

• 3#-2单元-403 / 503 / 603 / 703 / 803 / 903

（每套均为233㎡，镜像户型以现场户型图为准）

选房动作：中叠优先选边套（401/403类）、中间楼层（601-801性价比通常优于901顶中叠），避开北向连廊直接贴客餐厅的单元。

三、价格与月供锚点（2026.10）

- 平台参考价：860万/套起（365淘房、头条房产同口径）
• 按860万算（首套商贷30年、首付1.5成、利率3.95%参考）：

  • 首付约 129万，贷 731万，月供约 3.47万

- 横向比价：
  • 167中叠 480万起 → 差380万换“横厅+主层整层+3卫大面宽”

  • 211上叠 990万起 / 221上叠 990—1010万 → 多花130万+换露台和上叠身份

  - 233中叠定位：“不想爬上叠、又要横厅大面宽”的改善中坚档

四、小区底座（复用前几版已核信息）

• 板块：无锡经开区，和畅路×公园路（吴都路沿线），近地铁4号线二期华庄站约1.3km

- 容积率1.9，绿化30%，车位1173个（1:1.49），70年住宅，融创物业3.35元/㎡·月
• 同盘在售：124高层（290—430万）、143小高层（380—500万）、167中叠（480万起）、211/221上叠（990万+）、233中叠（860万起）、298下叠（1000万+）、280/294错叠、370院墅

五、10月看房自检（233中叠专用）

1. 问清房号：3#哪单元哪层、边套还是中间套、南阳台前是否有遮挡
2. 实测横厅净宽和阳台进深，别只看户型图“22.4米面宽”话术
3. 二层主套净高、楼梯井占用面积（毛坯状态直接看结构板）
4. 3卫里几个明卫、公卫是否暗卫
5. 总价含不含车位（叠墅毛坯通常不含）
6. 横向算账：860万买233中叠 vs 990万买211上叠——要横厅大公区选中叠，要露台私密选上叠

一句话定位：233中叠是山水江南里“横厅派改善”的甜点档——比167贵380万但换回主层整层+22米南向面宽，比211/221上叠便宜130万+但牺牲露台。10月捡漏只看3#边套601-801，860万内可谈算合理击球点，破900万就要谨慎。