2026年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》。这是我国城市更新领域的第一部国家级专项规划，标志着城市发展彻底告别“摊大饼”式的大规模增量扩张，全面转向以存量提质增效为主的新阶段。对于购房者、业主以及关注城市发展的群体来说，这份规划不仅关乎居住环境的改善，更将深刻影响未来房产的价值逻辑。
一、核心目标：从“大拆大建”到“存量提质”
规划明确了到2030年的总体目标：城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，城市成为人民群众高品质生活的空间。
与过去不同的是，未来的城市更新坚决防止大拆大建、拆真建假，强调“先体检、后更新”“无体检、不更新”的实施逻辑，把群众急难愁盼的问题作为改造的重点。
二、六大重点任务与量化指标
规划部署了六方面23项重点任务，并设定了10项主要定量指标，确保政策可落地、可考核。
1. 民生安居：老旧小区、危旧房与城中村改造
这是与居民关系最密切的部分，规划给出了明确的量化目标：
- 城镇老旧小区：新开工改造 11.5万个，重点对建成20年及以上的小区开展专项体检，补齐水电气路等基础设施，支持加装电梯。
- 城镇危旧房：改造约 50万套（间），重点针对C、D级危险住房和非成套住房，加快拆除D级危房，支持原拆原建和自主更新。
- 城中村：推进改造 4000个，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，优先解决安全隐患突出的区域。
2. 安全韧性：地下管网与基础设施升级
地下管网是城市的“生命线”，规划将安全韧性放在突出位置：
- 继续建设改造城市地下管网约 77万公里（其中“十五五”期间完成36.5万公里），包括燃气、排水、供水、污水、供热等管网。
- 存量应急避难场所改造 5万个，城镇房屋基础信息数字化率达 95%以上。
3. 空间活力：老旧街区厂区改造提升
规划明确改造提升老旧街区厂区 1500个，推动功能转换和业态升级：
- 老旧街区：完善商业、文商旅体展融合业态，打造沉浸式消费场景。
- 老旧厂区：盘活闲置厂房，植入科创、文旅、养老等新业态，加强工业遗产保护利用。
4. 绿色低碳：生态修复与建筑节能
- 修复受损山体、采煤沉陷区，巩固城市黑臭水体治理成效。
- 推动高耗能公共建筑改造，发展绿色建筑、超低能耗建筑。
5. 文化传承：历史风貌保护与活化
- 持续开展老城区、老街区专项调查，对历史文化街区、历史建筑等应保尽保、以用促保。
- 在严格保护前提下引入新业态，避免过度商业化。
6. 治理升级：智慧化与精细化
- 建设城市信息模型（CIM）基础平台，推动城市运行“一网统管”。
- 推动“物业服务进家庭”，向养老、托育、家政等领域延伸。
三、资金保障：970亿+1600亿，钱从哪来？
资金是城市更新能否落地的关键。2026年中央财政已明确安排：
- 中央预算内投资970亿元：重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造，惠及约800万户。
- 超长期特别国债1600亿元：支持城市燃气、排水、供水、供热等地下管网建设改造，较上一年增加250亿元。
此外，规划允许地方政府专项债券用作城市更新项目资本金，推动符合条件的项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，探索“谁受益、谁出资”的居民共担机制。
四、对购房者和业主的实操影响
1. 老旧小区业主：关注“原拆原建”与加装电梯
如果你的房子建成超过20年，且存在安全隐患，主动向社区申报纳入改造清单。重点关注：
- 是否支持自主更新、原拆原建（规划明确支持）
- 楼栋是否符合加装电梯条件（政策持续支持）
2. 买房避坑：分清“真更新”与“假概念”
- 真更新：已纳入国家/地方城市更新项目库、有中央资金支持的片区，如老旧小区改造、城中村改造、管网升级。
- 假概念：仅停留在规划图上、无资金落地的“新城开发”或“画饼式”改造。
3. 房产价值判断：核心看“配套兑现度”
未来房产分化将加剧，“好房子”不仅是新建的，更是改造出来的：
- 纳入更新计划的老旧小区，随着管网换新、电梯加装、物业引入，居住品质和流通性将显著提升。
- 远离核心区、无更新计划的“老破小”，若无学区或地段支撑，可能面临价值进一步分化。
4. 投资视角：关注“低效用地”盘活机会
规划鼓励盘活闲置厂房、商业办公用房等低效用地，转型为文创、养老、科创等用途。这类资产在五年过渡期内可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款，降低了更新成本。
五、写在最后
《城市更新“十五五”规划》的出台，意味着未来五年城市发展的主战场从“向外扩张”转向“向内挖潜”。对于普通人而言，看懂所在城市的更新项目库，比单纯看城市均价更有价值——因为真正的居住红利，就藏在那些即将被改造的老旧小区、城中村和地下管网里。
权威政策来源：
- 国务院《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）
- 住建部等四部门政策例行吹风会解读
- 新华社、央广网等官方发布