一、先给结论：主力客群已经从"刚改"切换成"纯改善"
一句话概括 10 月的局面：131—161㎡ 这批中等户型全部售罄，现在案场能买的只有 153㎡、191㎡、268㎡、377㎡。户型结构的变化，就是客群结构变化最直接的证据——买得动 170 万—212 万那批人已经消化完了，剩下的成交只能由总价 198 万到 490 万的改善与高端改善客群撑起来。
二、这个秋天，三岔TOD 到底落地了什么
要理解客群为什么变，得先看配套兑现到了哪一步。2026 年下半年这几个月，三件事密集落地：
第一件，成都首个"TOD+高校"场景开学。 2026 年 9 月初，西南交通大学东部（国际）校区正式开学，近 1200 名本科新生从地铁闸机开始大学生活，从地铁口到教室约 5 分钟。另有报道称首批 1500 名本科生入住。校区采用"无界融合"设计，5 座空中连廊把校园两侧连为一体，没有传统校门与围墙。
第二件，东部新区首个 TOD 保租房投运。 8 月 31 日，轨道城市·寓见三岔蔚云苑店发布登记公告，224 套约 115—125㎡ 精装三房上线，3 栋、2 梯 3 户，最低 2165 元/月即可入住，租金为区域市场标准的 9 折。应届高校毕业生享一个月免租，签约两年及以上租期内不涨价，A 至 E 类人才可享 50%—100% 租金补贴。
第三件，商业与城市功能持续兑现。 林栖·活力城早在 2023 年 11 月 17 日就已开业，是东部新区首座城市商业综合体，总面积超 3 万平方米，开业时 20 多家品牌入驻，星巴克、必胜客、肯德基、霸王茶姬、蜀大侠等为东部新区首店。
三岔 TOD 整体是成都首批 14 个 TOD 示范项目之一，占地 570 亩，总建面约 120 万㎡，总投资 521.5 亿元；内部功能分区为商务办公 25 万㎡、商业街区 15 万㎡、星级酒店 3.2 万㎡、科创空间 20 万㎡、住宅 45 万㎡、学校和公共服务配套 11.8 万㎡。截至目前已开工 298 亩，整体完成约 60% 工程量，入驻企业及机构约 30 家。按官方节奏，一期商业、办公、酒店和部分住宅 2027 年底竣工、2028 年中全面开业，整体 2028 年底全面投用。
三、交通账：这决定了谁能来买
从三岔站出发：12 分钟到天府国际机场，30 分钟到世纪城，35 分钟到火车南站，37 分钟到双流国际机场。18 号线与 19 号线双轨交会，S2 号线为远期规划。
这组数字直接划定了客群半径——它吸引的不是"每天去春熙路上班"的人，而是空港、航空物流、未来科技城、简州新城以及城南高新南区沿线的从业者。
四、从户型售罄表倒推客群占比
这是本文最硬的一组证据。贝壳新房与贝壳户型页显示：
已售罄户型：
- C2 户型 131㎡ 三房两厅两卫，172.5 万/套
- C1 户型、C1-1 户型 147㎡ 四房两厅两卫，192.5 万/套
- B 户型 161㎡ 四房两厅两卫，212.5 万/套
仍在售户型：
- 153㎡ 三房两厅两卫，约 198 万/套
- 191㎡ 四房两厅三卫（A 户型），约 274 万/套
- 268㎡ 四房两厅四卫，约 347.5 万/套
- 377㎡ 五房两厅五卫，约 490 万/套
把这个结构翻译成人话：
第一，131—161㎡ 这个"刚改中间段"已经清空。 这部分总价 172.5 万—212.5 万，对应的是预算有限但要空间的首次改善家庭——夫妻带一个孩子、或者在东部新区/机场就业的新成都人。这批人在配套落地前是绝对主力，现在他们能买的房子没了。
第二，剩下的成交必然向两端集中。 一端是 153㎡、198 万起的"入门改善"，另一端是 268㎡、377㎡、总价 347 万—490 万的高端改善。377㎡ 五房五卫这种产品， statewide 范围内都是稀缺品，它对应的不是普通家庭，而是有明确大空间需求和长期自住打算的客群。
第三，清水与精装的价格分层，说明客群购买力分化明显。 项目带装修均价约 13000—14000 元/㎡，清水均价约 10000 元/㎡。清水 1 万、精装 1.3 万以上，3000 元/㎡ 的差价在 131㎡ 上就是近 40 万——愿意省这 40 万自己装修的，和直接买精装的，是两拨完全不同的人。
五、板块坐标：三岔在成都客群版图里的位置
成都官方发布的《成都市购房板块示意图》显示，东部新区三岔板块 1—8 月成交均价约 10773 元/㎡，与双流怡心湖（约 19148 元/㎡）、龙泉东安湖（约 17658 元/㎡）并列为"生态资源优越、适合看重居住环境且兼顾通勤的改善家庭"板块。
再看整个东部新区的二手房结构：2026 年 7 月区域总成交 831 套、总成交面积 9.59 万㎡、总成交额 11.34 亿元，区域平均成交均价 11829.31 元/㎡。其中成交均价处于 7000—15000 元/㎡ 区间的项目共 18 个、合计 588 套，占总成交套数的 70.76%，是区域成交的核心主力；低于 7000 元/㎡ 的占 22.50%，高于 15000 元/㎡ 的仅占 6.74%。
把这个结构套到蔚澜之城：它 1 万—1.4 万的单价区间，正好落在板块 70.76% 的"核心主力带"里。这意味着它的客群基本盘是区域改善，而不是被低价吸引来的远郊投资客。
六、成都大市的客群底色
看单盘不能脱离城市。成都楼市长期有个"50% 定律"——买房人中约 50% 本地人、50% 外地人。2026 年的市场共识是改善与刚需成交占比约 6:4，主力是本地置换改善家庭与新成都刚需群体两类。
把这两条叠加到三岔 TOD 上，客群画像就清晰了：
第一类，高校与科研关联人群。 西南交大东部校区开学 + 中国民航飞行学院天府校区 + 成都轨道交通职业学院，教职工、科研人员、配套服务人员是新增的、真实的自住需求。这类人看重"出站即校园/出站即到家"，对价格的敏感度低于对通勤的敏感度。
第二类，空港与临空产业从业者。 天府机场 2 站、12 分钟直达，航空、物流、海关、临空服务产业的从业者，住在机场旁省去通勤是硬道理。
第三类，城南通勤的改善家庭。 18 号线到火车南站 35 分钟，同样预算在主城买 80㎡，在这里能买 125—150㎡，居住空间直接翻倍。
第四类，产业人才与新市民。 保租房 224 套的投运，本身就是在为片区导入青年人才。这批人短期租、中期买，是未来两三年的潜在转化池。
七、我的判断与建议
如果你是刚改预算（170 万—210 万），现在的选择面确实变窄了。 131㎡、147㎡、161㎡ 都已售罄，要么往上够 153㎡ 的 198 万，要么等后续批次。不要被中介"还有小户型"的话术带偏，去贝壳或安居客的户型页核销控状态，售罄就是售罄。
如果你预算在 250 万以上，现在的议价空间反而更舒服。 大户型去化慢是客观事实，268㎡、377㎡ 这类产品总价高、接盘面窄，开发商的让价意愿通常强于中小户型。
最重要的一条：配套的"兑现度"和"规划度"要分开看。 已开学的高校、已投运的保租房、已开业的林栖·活力城，是看得见的；而三岔 TOD 整体工程目前只完成约 60%，一期商业办公酒店要 2027 年底才竣工、2028 年中才全面开业。你买的是"60% 的现在 + 40% 的预期"，定价里已经包含了一部分预期，别为还没落地的配套重复付钱。
