深圳观山海家园 10 月 4 栋楼王 92 折优惠后剩余可售房源明细更新

一、先搞清楚"92 折"到底是怎么来的

很多人看到"92 折"以为是整体降价，其实它是五重折扣叠乘的结果，不是单一折扣。

公开渠道披露的折扣方案有两个版本：0.98×0.98×0.98×0.99×0.99（三个 98 折 + 两个 99 折），以及 0.98×0.98×0.99×0.99（两个 98 折 + 两个 99 折）。按前者算约为 92.25 折，按后者算约为 96 折——两个版本差了 4 个多点，在 138㎡ 的房子上就是五六十万。

媒体与乐居财经口径一致的是"开盘约 92.25 折"，所以我倾向采信前者。但这个差异必须在售楼处当场核清，别听销售口头报"92 折"就签字。

值得注意的是，92 折并不是 4 栋专属。项目前三次推盘全部执行 92 折：1 栋折后均价 7.64 万/㎡、2 栋折后均价 7.9 万/㎡、5/6 栋折后均价 7.88 万/㎡。所以 4 栋的 92 折是延续，不是加码。

二、4 栋楼王是什么产品

4 栋是全盘唯一的纯板楼，也是社区中轴 C 位的"楼王"。

• 取证时间：2025 年 7 月 23 日（预售证深房许字〔2025〕前海 008 号），7 月 26 日开盘选房；
• 规模：总高 17 层，2 梯 2 户专梯入户，共 64 套（一单元、二单元各 32 套）；
• 户型：全部为建面约 138㎡ 四房两厅两卫，南北通透，客餐厅开间 6.1—6.2 米，LDKB 一体化，独立电梯厅可拓展为入户玄关，可改造为 5 房；
• 得房率：含飘窗、阳台赠送后约 94%—97%；
• 层高：3.05 米（3、4 栋统一，高于 1、2、5、6 栋的 3 米）；
• 主卧：面宽 3.9 米，配 270° 环幕飘窗、独立卫浴与衣帽间，面积约 20.28㎡；
• 交付：合同约定 2026 年 12 月 31 日精装交付，目前全盘已封顶，属准现房。

三、备案价与折后价：直降 13%—18%

备案价：4 栋备案均价 9.6 万/㎡，备案单价区间 8.49—10.98 万/㎡，备案总价 1170—1513 万/套。

折后价：折后均价约 8.83—8.86 万/㎡，折后单价 7.81—10.1 万/㎡，折后总价 1076—1397 万/套，较备案价直降约 13%—18%。

分户型拆开看：

两个单元的差价非常关键：2 单元 01 户型比 1 单元 01 户型贵了约 140 万。原因是景观——2 单元西南向无遮挡直面大南山和小南山，部分高层可远眺前海湾；1 单元同样西南向，但可能被前面的 5 栋遮挡，只能侧面看山景。

01 与 02 的差价也值得算：01 是端户，主卧双面采光 + 270° 环幕飘窗；02 是中间户，主卧单面采光，布局更均衡但视野弱一档。1 单元两者差约 100 万，2 单元差约 170 万。

四、楼层价差：媒体曝光表要谨慎看

有媒体披露了 4 栋一单元逐层折后总价表，大致走势是：低楼层 2 层约 1278 万，中间段 10—13 层约 1320—1339 万，高楼层 16—17 层约 1250—1255 万。

这张表有两个问题：一是中间层 15 层出现 1350 万、高于 16/17 层的 1250 万，明显不合常理；二是不同来源的折扣方案不一致。所以我建议只把它当参考，不要据此谈价——真正的楼层差价以深圳住建局"一房一价"备案和售楼处现场销控表为准。

五、全盘剩余可售房源明细

这才是 10 月最该看的部分。项目总共入市 809 套（另一说 745 套），整体销控超 520 套，整体去化率约 70%（另有口径称 75%—80%）。

1 栋（2024 年 12 月取证，258 套，110—115㎡）：去化超 72.48%，剩约 70 套。已知在售——

• 1 单元：401（西南 115㎡）882 万、701 893 万、1001 899 万、1601 916 万；2403（东南 110㎡）941 万、2404（西南 110㎡）858 万；02 户型售罄
• 2 单元：301（西南 115㎡）855 万、801 912 万、2101 954 万；2404（西南 110㎡）879 万；02、03 户型售罄
• 3 单元：601 934 万、901 942 万、1201 951 万、302（东南 115㎡）945 万；1804 881 万、2204 895 万、2304 899 万；03 户型售罄

2 栋（2025 年 3 月取证，295 套，95/110/113㎡）：去化超 75.6%，剩约 70 套。已知在售——

• 1 单元：01（西南 113㎡）1003—1038 万、02（西北 113㎡）846—905 万、03（西南 113㎡）941—966 万、04（西南 95㎡）827—847 万、05（西南 95㎡）928—952 万
• 2 单元：1802（西南 110㎡）896 万、2402（西南 110㎡）929 万；01、04、05 售罄
• 3 单元：302（西南 110㎡）891 万；01、03、04、05 售罄

5、6 栋（2025 年 4 月取证，192 套，113—114㎡）：去化超 57.81%，剩约 80 套。

• 5 栋：01、02 南北通已售罄，03、04 尚未推售，预计总价 889—999 万
• 6 栋：01、02 已售罄，仅剩 113㎡ 西南向竖厅，03 户型 915—956 万、04 户型 862—905 万

95㎡ 三房已全盘售罄。

六、10 月在跑的到访权益与补贴

官方到访权益：活动周期标注为 2026 年 9 月 18 日至 12 月 1 日，限前 70 组有效到访客户。内容包括到访资料礼、一对一政策适配咨询、72 小时房源保留权限、签约二选一（品牌家电大礼包或 1—2 年物业服务）。

南山区"换房易 2.0"：参与置换的客户可享额外 1—2 个点专属折扣，并附赠一定时长物业费减免。

政府以旧换新消费券：90㎡ 及以下 2 万/套、90—144㎡ 3 万/套、144㎡ 以上 5 万/套。

首付政策：深圳现行首套 15%、二套 20%。

看房实行实名预约制，不接受临时到访，建议至少提前 2 小时、高峰时段提前 1—3 天预约，无验资门槛。

七、三条提醒

第一，噪音硬伤是真实存在的。​ 临兴海大道一侧、西南西晒的低楼层房源，去化明显慢于内侧中高楼层山景房，清盘期剩下的多是这类。这类房源二手折价幅度可能达到 10%—15%，别只看总价低。

第二，数据打架的地方不少。​ 容积率有 2.65、2.66、2.75 三种口径；物业费有 6.8 与 7.8 元/㎡·月两种；车位比有 1:1.13 与 1:1.34 两种；入市总套数有 745 与 809 两种。这些以深圳住建局备案与购房合同为准。

第三，核验走官方。​ 备案名"观山海家园"，开发商为深圳市远荔实业有限公司。预售证包括深房许字〔2024〕前海 011 号、深房许字〔2025〕前海 008 号等，可在深圳住建局平台查一房一价。网上流传的多个"官方热线"号码互不一致，不要轻信任何单一号码。